Se puede asumir, en términos generales, que los principios básicos de propiedad o derechos de posesión que son prevalentes en la mayoría de las naciones democráticas también son aplicables en Costa Rica. Sin embargo, al analizar situaciones particulares, queda claro que las personas pueden verse desconcertadas por los matices de los derechos de propiedad en este país.
Por supuesto, al igual que en cualquier país que tiene poblaciones nativas, en Costa Rica existen leyes muy específicas que protegen las tierras de los pueblos originarios, pero ese es un tema para otro artículo.
La “Constitución Política de la República de Costa Rica” es, por supuesto, la ley más importante que regula los derechos de propiedad. El artículo 23 de la constitución garantiza la inviolabilidad de tu domicilio privado que solo puede ser registrado y confiscado por orden de un juez o para prevenir un crimen o algún daño grave.
La Constitución también garantiza el derecho de reuniones privadas en el artículo 26 y por deducción lógica se puede interpretar que cada persona tiene el derecho de usar su propiedad privada como lo considere oportuno (sujeto a crecientes limitaciones), incluso como un lugar de reunión para el cual no se requiere permiso. Por supuesto, es importante analizar si las reuniones adquieren un aspecto más comercial y, por lo tanto, necesitarían un permiso municipal o si es necesario un permiso del Ministerio de Salud.
Uno de los artículos más importantes de la Constitución es el artículo 45 que regula el poder del estado para expropiar propiedades privadas o establecer limitaciones a los derechos de propiedad en general.
Esto ha generado un debate continuo sobre si este poder se limita a situaciones en las que el estado debe demostrar que hay una necesidad de interés público que justifique la expropiación o si el estado puede causar la expropiación porque considera que puede generar una mayor base impositiva y por lo tanto obtener mayores fondos públicos mediante un uso diferente de una zona de tierra.
También existe siempre el argumento sobre si el estado debe indemnizar al propietario basándose en el precio registrado de la propiedad (generalmente mucho más bajo que el valor de mercado) o en el verdadero valor de mercado.
El poder del estado para imponer limitaciones a la propiedad ha sido visto por muchos como una forma indirecta de expropiación sin tener que indemnizar a los propietarios. Por ejemplo, el estado establece ciertas limitaciones para proteger ciertos elementos ambientales pero no expropia y, por lo tanto, no indemniza. Por supuesto, es razonable y necesario establecer limitaciones sobre el uso de la propiedad, especialmente a medida que comprendemos cada vez más la importancia de proteger ciertas áreas, pero esto puede llevar al abuso gubernamental.
Por ejemplo, ¿cuál es el tamaño de lote más pequeño que se debería permitir en una jurisdicción determinada? Eso dependerá de muchos aspectos, como la disponibilidad de agua, carreteras, problemas de flora y fauna, entre otros. La implementación de Planes Maestros se ha convertido en un tema importante en muchas comunidades porque diferentes personas pueden sentirse profundamente afectadas por ciertas limitaciones.
Por ejemplo, las consecuencias para los valores de propiedad o las bases impositivas que se ven afectadas al declarar un área como urbana en lugar de rural, versus la pérdida de ingresos porque el desarrollador no puede subdividir su propiedad en lotes más pequeños.
El Código Civil de Costa Rica es la siguiente ley de propiedad más básica. Es un código establecido en el Código Napoleónico que recopiló una serie de tradiciones rurales en Francia en el siglo XIX y, por lo tanto, es una ley que tiene un aspecto muy rural que se basaba principalmente en el derecho de posesión. Desde entonces, se han implementado una gran cantidad de leyes de propiedad, entre ellas todas las leyes relacionadas con la propiedad agraria.
Tal vez el concepto más importante de entender es que el derecho de propiedad es la acumulación de varios otros derechos (posesión- exclusión- venta- transformación- defensa y otros), siendo el principal el derecho de posesión. El derecho de posesión es fundamental para los derechos de propiedad porque le permite a la persona que posee la propiedad el derecho a defenderla legalmente. El mejor ejemplo es el caso del arrendamiento.
El inquilino no es el propietario, pero está en posesión de la propiedad y esa posesión le otorga el derecho de defenderla, incluso contra el propietario. Por ejemplo, por ley en Costa Rica, los contratos de arrendamiento no pueden tener un plazo de menos de 3 años y, por lo tanto, el propietario de esa propiedad no podrá recuperar la posesión durante al menos 3 años, con algunas excepciones.
En Costa Rica existe un Registro Nacional que se divide en varios departamentos, como el registro de sociedades, el registro de vehículos, el registro de hipotecas y otros.
El registro más importante es el registro de propiedades. Cuando una propiedad se registra, adquiere de inmediato un sello de legitimidad que se otorga por el hecho de que el registro ha verificado, a través de diversos procedimientos, que esta propiedad realmente existe, tiene la medida correcta indicada, está ubicada en el área adecuada y pertenece al verdadero propietario o propietarios.
Sin embargo, en algunos casos excepcionales, individuos sin escrúpulos han logrado burlar el sistema y registrar propiedades ilegalmente, lo que ha causado un gran daño a compradores e inversores. Por eso es imprescindible que un comprador potencial contrate a un abogado de buena reputación que pueda buscar y analizar el título de propiedad porque el hecho de que una propiedad esté registrada no garantiza totalmente que el título esté libre y despejado, aunque debería ser así.
Cuando una propiedad se registra, el título es el registro legal. En otras palabras, el propietario no necesita un documento para demostrar su derecho de propiedad porque su título se puede buscar en el registro y se puede obtener fácilmente una certificación para esa propiedad. A la propiedad se le asigna un número al ser registrada que está compuesto por tres aspectos:
- La provincia donde se encuentra y que va del 1 al 7
- El número de propiedad
- Tres dígitos que indican cuántos co-propietarios tiene la propiedad, “000” significa que solo hay un propietario, mientras que “002” significa que hay dos co-propietarios y así sucesivamente.
El número completo de la propiedad se denomina “Folio Real” y describirá la naturaleza de la propiedad (es decir, si es un simple lote, una casa o una finca, etc.); indicará la ubicación geográfica (provincia, cantón y distrito) pero no la dirección; establecerá los límites de la propiedad al indicar quiénes son los vecinos; indicará el tamaño de la propiedad, el nombre del propietario, el porcentaje de propiedad, el número del mapa catastral, el valor de la propiedad (precio contractual pagado), el tipo de propiedad que puede significar que la persona tiene propiedad total o limitada, si la propiedad tiene alguna limitación legal, hipotecas, gravámenes o cargas y muchos otros aspectos.
También es importante mencionar que el plazo de prescripción para las propiedades puede tener consecuencias importantes para las partes interesadas. Por ejemplo, si una persona se siente amenazada o desposeída por otra persona, tiene un recurso judicial inmediato que se llama “Interdicto”, que es un procedimiento sumario para establecer quién tiene el derecho de posesión SOLAMENTE; mientras que una demanda ordinaria completa, que llevaría mucho más tiempo, es el lugar adecuado para debatir los derechos de propiedad.
Costa Rica tiene una fuerte influencia de la ley agraria. De hecho, el artículo 69 de la Constitución establece los derechos de contratos especiales de propiedad para el arrendamiento de una parcela de tierra que el propietario otorga a cambio de una parte de la producción. Se considera un contrato agrario de sociedad porque cada parte contribuye con un aspecto de los elementos necesarios, tierra, labor, capital, conocimiento, organización y otros.
La ley considera que una propiedad está sujeta a la ley agraria si hay un ciclo biológico supervisado por el “empresario agrícola”, en otras palabras, el hombre de negocios agrario. Ese concepto de “empresario” es porque la producción debe ser, al menos, suficiente para que el agricultor y su familia vivan. Estos son todos conceptos muy relativos que deben ser discutidos en un tribunal y el hecho de que una propiedad esté sujeta a la ley civil o agraria puede tener consecuencias profundas.
Como regla general, cuanto más urbana sea una propiedad, más seguro será el título y cuanto más rural sea una propiedad (generalmente mucho más grande, con muchos elementos naturales), más incierto se vuelve el título.
Sobre el Autor
Lic. Jorge Montero B. es un abogado educado en los Estados Unidos y en Costa Rica. Tiene varias especialidades y maestrías en Derecho Penal, Comercial, Ambiental y Agrario de la Universidad de Costa Rica y cuenta con más de 30 años de experiencia en litigios, contratos y asesoramiento.
