No es raro que una persona que decida establecerse en Costa Rica encuentre una gran propiedad y se embarque en el proceso de construir su hogar soñado o comenzar algún tipo de desarrollo comercial, ya sea un condominio o un conjunto de tiendas comerciales.
Cualquier proyecto de construcción requerirá una planificación cuidadosa y la elección de los profesionales adecuados para ayudar y asesorar al cliente, porque, como hemos dicho antes, hay algunas personas sin escrúpulos que llevarán al cliente por el camino equivocado con todo el sufrimiento y el costo que esto puede acarrear.
Aquí presentamos un resumen o lista de verificación de algunas de las etapas principales en el proceso de construcción de las cuales uno debe estar al tanto.
COMPRA DE LA PROPIEDAD
En artículos anteriores hemos mencionado este proceso. Basta decir que si una persona tiene la intención de construir algún tipo de proyecto en su propiedad, debe consultar con un profesional adecuado (arquitecto – ingeniero) sobre las virtudes y defectos de las propiedades consideradas para el tipo específico de edificación prevista.
Es esencial que tu abogado verifique el estado legal de la propiedad, cualquier limitación ambiental u otro tipo que pueda afectar el proyecto y, por supuesto, la disponibilidad de servicios públicos, especialmente en áreas rurales. Todos estos aspectos deben ser documentados, ya que estos documentos deberán ser presentados ante las autoridades competentes una vez que el proyecto comience.
Algunas precauciones adicionales que se pueden considerar son, por ejemplo, verificar que no haya proyectos gubernamentales inminentes en esa área que puedan afectar adversamente tu desarrollo, como nuevas calles, barrios, autopistas u otras iniciativas.
MAPAS DE LOTE Y ASPECTOS TÉCNICOS
Antes de comenzar el proceso de diseño, el desarrollador debe ser consciente de que la propiedad, que se mostrará en el mapa de lote (mapa catastral), con toda su información técnica, debe cumplir con una serie de reglas y regulaciones, como las normas municipales sobre tamaños mínimos de lote y otras reglas específicas de cada municipio, aceras, áreas que deben ser respetadas con respecto a ríos, arroyos, humedales, frente, servidumbres y muchos otros. Algunos elementos técnicos importantes para un proceso de construcción son:
Uso de Suelo
Esto es diferente de “ESTUDIO DE SUELO” (estudio de suelo). Uso de Suelo es una solicitud que el cliente hace al municipio solicitando autorización para desarrollar su proyecto, en lo que respecta a la zonificación del área, especialmente en lugares donde hay un Plan Maestro. Siempre es necesario, ya sea que haya un plan maestro o no.
El municipio analizará la situación e indicará si ese tipo de desarrollo está autorizado y cuáles son las limitaciones específicas. Por ejemplo, un área puede estar limitada a viviendas, o puede estar aprobada para viviendas y edificios comerciales. Los Planes Maestros hacen que cada área sea aún más específica para planes de construcción futuros.
Estudio de Suelo
Este es un estudio para determinar los aspectos técnicos de la propiedad donde se llevará a cabo la construcción. El propósito es determinar si la propiedad es apta para el tipo de construcción planificada y si se deben tomar disposiciones especiales. Este estudio básicamente tendrá las características físicas, químicas y mecánicas de la propiedad, la composición del suelo, la ubicación de la disponibilidad de agua, la profundidad requerida para la cimentación de la construcción, si se requieren muros de contención, cuál es el peligro de deslizamientos de tierra, etc.
Plan Maestro
Este es un acuerdo comunitario, que se convierte en ley local, sobre cómo se desarrollará el área en el futuro. Los Planes Maestros pueden ser muy específicos. Básicamente establece las reglas de zonificación futuras para ese municipio y muchas áreas en Costa Rica no tienen un plan maestro.
Parcelamiento agrícola
Hay algunas propiedades en zonas rurales que se pueden subdividir en parcelas más grandes de tierra que ayudan a reducir los costos de subdivisión, 5,000 metros cuadrados y en algunos casos 7,000 metros cuadrados. Estas propiedades tienen limitaciones y derechos especiales.
Hay algunas instituciones gubernamentales que estarán involucradas en el proceso de aprobación, como, I.N.V.U. (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo), el municipio local, por supuesto, M.O.P.T. (Ministerio de Obras Públicas y Transportes) que se ocupará de los temas de carreteras, Ministerio de Salud que se ocupará principalmente de alcantarillas y residuos que provienen de la propiedad. Un desarrollador también puede tener que tratar con SETENA (Secretaría Técnica Ambiental Nacional) que tendrá que aprobar cualquier proyecto que pueda tener consecuencias ambientales.
El Comité Nacional de Emergencias se ocupará de las áreas propensas a desastres naturales. AyA (acueductos y alcantarillados) es la agencia nacional reguladora de agua. ICE (Instituto Costarricense de Electricidad) supervisará los postes eléctricos y el tendido eléctrico de alta tensión. Hay otras instituciones con las que un proyecto puede tener que lidiar dependiendo de una serie de problemas, por ejemplo, si una propiedad está cerca de un área protegida ambientalmente.
Es importante determinar, desde el principio, si el desarrollador prevé que construirá un condominio o si eso puede ser algo en el futuro para que pueda adaptarse a la Ley de Propiedad en Condominio.
Una vez que hayas verificado que tu propiedad está en orden, puedes comenzar a elegir los profesionales en diseño y construcción que te ayudarán con tu proyecto. Los honorarios de estos profesionales están establecidos por ley y no pueden cobrar menos que estos honorarios, que, según el sitio web del Colegio de Arquitectos e Ingenieros, son los siguientes:
Estos cargos legales se basan en el valor total declarado del proyecto:
- Estudios preliminares 0.5 %
- Anteproyecto 0.5 a 1.00%
- Diseño (planos) y especificaciones técnicas 4.00%
- Presupuesto 0.5 a 1% (global o detallado)
- Proceso de licitación 0.5%
- Inspección 3.00%
- Dirección del Proyecto 5.00%
- Administración 12.00%
Un aspecto muy importante del proceso de construcción es la redacción y firma del contrato de construcción que debe establecer claramente todos los aspectos pertinentes de esta empresa para que cada parte esté clara en sus derechos y responsabilidades.
Muy a menudo, el cliente puede estar en desventaja en este sentido porque el tiempo para él o ella es esencial, ya sea porque planea mudarse a la nueva casa, tiene que abrir un nuevo negocio, tiene un préstamo que tiene costos importantes o muchas otras razones. Por eso, un contrato debidamente ejecutado es esencial para el desarrollo efectivo del proyecto en general.
Hay muchos otros aspectos del proceso de construcción que podrían discutirse y que serían demasiado extensos para este artículo. Como siempre, lo más importante es buscar el consejo de profesionales de reputación que te ayudarán a hacer de tu proyecto un proceso serio y predecible.
Avísanos si tienes alguna pregunta o comentario en [email protected]
Sobre el autor: Lic. Jorge Montero B. es abogado y Notario Público con más de 30 años de experiencia en Costa Rica. Posee varios títulos de posgrado y puedes contactarlo en [email protected] o al (506)- 8384- 2246.
